Quais São os Custos de Vender uma Casa em Portugal
Vender um imóvel em Portugal gera encargos que muitos proprietários subestimam ou desconhecem completamente. Saber antecipadamente quanto vai custar a venda é essencial para calcular o lucro real da operação e evitar surpresas desagradáveis na fase final do processo.
Este artigo descreve, de forma clara e actualizada para 2026, todos os custos que um vendedor deve contar.
Comissão de Mediação Imobiliária
É tipicamente o maior custo da venda. Em Portugal, a comissão de mediação situa-se entre 3% e 5% mais IVA a 23%, dependendo da agência e do tipo de serviço contratado.
Para um imóvel de €300.000, a comissão a 5% representa €18.450. A 3%, €11.070. Este valor é pago pelo vendedor ao concretizar a escritura.
Existem alternativas no mercado com comissões substancialmente inferiores. A Vendo, por exemplo, opera com um modelo de 1% mais IVA, o que no mesmo imóvel de €300.000 representa €3.690 — uma diferença de €14.760 face à comissão padrão de mercado.
Mais-Valias
A mais-valia é o ganho obtido com a venda do imóvel, calculado pela diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda, com algumas correcções. Em Portugal, as mais-valias geradas por residentes fiscais portugueses são tributadas em sede de IRS.
Como se calcula
O valor de aquisição é actualizado por um coeficiente de desvalorização monetária, publicado anualmente pelo Estado. São também deduzidas despesas suportadas com a melhoria do imóvel nos últimos 12 anos, desde que devidamente documentadas. O resultado é a mais-valia líquida, 50% da qual é sujeita a tributação às taxas progressivas do IRS do vendedor.
Isenções relevantes
Existe isenção de mais-valias quando o imóvel vendido é a habitação própria e permanente do vendedor, e o valor da venda é reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente no prazo de 36 meses. Há condições específicas a verificar caso a caso. Vendedores com mais de 65 anos ou em situação de reforma podem beneficiar de isenção se o valor obtido for aplicado num contrato de seguro de vida, fundo de pensões, ou similar. As mais-valias são frequentemente o custo mais subestimado na venda de um imóvel. Calcule a sua situação fiscal com o apoio de um contabilista antes de aceitar qualquer proposta.
Certificado Energético
O certificado energético é obrigatório para vender ou arrendar um imóvel em Portugal. Sem ele, o anúncio não pode ser publicado nos portais. O custo varia conforme a tipologia e localização do imóvel, mas situa-se geralmente entre €150 e €350 para apartamentos, podendo ser superior para moradias grandes. O certificado é válido por 10 anos, pelo que se o imóvel já tiver um válido, este custo não se aplica.
Despesas de Documentação
Para a escritura, o vendedor precisa de reunir um conjunto de documentos, alguns dos quais têm custo associado:
Certidão permanente do registo predial: entre €15 e €20 por certidão
Caderneta predial actualizada: gratuita via Portal das Finanças
Licença de utilização (quando exigível): pode implicar custos junto da câmara municipal se houver necessidade de regularização
Ficha técnica da habitação (para imóveis construídos após 2004): se não existir, pode implicar custo de emissão
Imposto do Selo e IMT: Quem Paga
O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto do Selo na compra de imóveis são, por regra, encargos do comprador. O vendedor não os paga. Esta é uma confusão frequente: o IMT e o Imposto do Selo aparecem associados à transacção, mas a obrigação legal de pagamento recai sobre o comprador.
Encargos com Empréstimo Hipotecário
Se o imóvel a vender tem um empréstimo hipotecário em vigor, o vendedor precisa de liquidar o capital em dívida no momento da escritura. O banco pode cobrar uma comissão de amortização antecipada, cujo valor depende do tipo de taxa do empréstimo:
Empréstimos a taxa variável: comissão máxima de 0,5% do capital amortizado
Empréstimos a taxa fixa: comissão máxima de 2% do capital amortizado
Este custo pode ser significativo dependendo do capital em dívida e do tipo de crédito. Consulte o seu banco com antecedência para perceber o impacto.
Honorários de Advogado ou Solicitador
Não são obrigatórios, mas são recomendáveis quando a transacção tem complexidade acima da média: imóvel com ónus, herança envolvida, situação fiscal particular, ou CPCV com cláusulas não-standard. Os honorários variam muito, mas um acompanhamento jurídico básico situa-se habitualmente entre €500 e €1.500.
Resumo dos Custos para o Vendedor Comissão de mediação:
1% a 5% + IVA sobre o valor de venda (dependendo da agência)
Mais-valias:
50% da mais-valia líquida tributada às taxas de IRS (se aplicável)
Certificado energético:
€150 a €350 (se não existir válido)
Documentação:
€15 a €50 em certidões
Amortização antecipada do crédito:
0,5% a 2% do capital em dívida (se aplicável)
Honorários jurídicos:
€500 a €1.500 (opcional, mas recomendável em casos complexos)
Conclusão
O custo real de vender um imóvel em Portugal vai muito além da comissão de mediação. Uma análise completa, feita com antecedência, evita surpresas e permite tomar decisões mais informadas sobre o preço de venda e o momento certo para avançar. Se quiser perceber quanto ficaria com a Vendo e comparar com a sua situação actual, a avaliação é gratuita e sem qualquer compromisso.