Comissões Imobiliárias em Portugal: Por Que São Tão Elevadas
Comissões Imobiliárias em Portugal: Por Que São Tão Elevadas e o Que Está a Mudar
A comissão padrão das grandes agências imobiliárias em Portugal é de 5% mais IVA. Num país onde o preço médio de um apartamento em Lisboa ultrapassa os €400.000, isto representa mais de €24.600 pagos pelo vendedor à agência. Em Cascais, no Porto, ou no Algarve, os valores são ainda mais expressivos. A pergunta que muitos proprietários fazem, e raramente obtêm uma resposta directa, é simples: o que justifica este valor?
Como Se Formaram as Comissões Actuais
As grandes redes imobiliárias que dominam o mercado português, Remax, ERA, Century 21 e outras, operam num modelo de franchising importado dos Estados Unidos nos anos 1990 e 2000. O modelo foi concebido para um mercado diferente, com dinâmicas distintas, e assente numa estrutura de custos elevada. Na prática, uma grande parte da comissão cobrada ao vendedor não remunera o trabalho do agente que trata do seu imóvel. Serve para financiar:
A estrutura da franchise e os royalties pagos à rede central
Os escritórios físicos, nem sempre necessários numa era digital
A gestão intermédia e a burocracia interna
As campanhas de marketing institucional da marca
Uma margem da agência local para além da parte do agente
O agente que efectivamente trabalha o imóvel fica frequentemente com 40% a 50% da comissão total. O restante vai para a estrutura que o enquadra. O vendedor paga 5% pela transacção. O agente que trabalhou o seu imóvel pode receber apenas 2% a 2,5%. O resto sustenta uma estrutura que o proprietário nunca contratou conscientemente.
O Que Realmente Custa Vender um Imóvel
A realidade operacional de vender um imóvel em 2026 é muito diferente da dos anos 1990, quando as redes de franchising foram estabelecidas em Portugal. Os compradores encontram imóveis nos portais digitais, não através de rolodexes de agentes. A fotografia profissional e o vídeo custam algumas centenas de euros por sessão. A publicação nos portais tem preços acessíveis. A qualificação de leads é um processo que ferramentas digitais tornam mais eficiente. O acompanhamento jurídico até à escritura é um serviço bem definido e com custos mensuráveis. Nenhum destes serviços, mesmo somados e com uma margem de negócio razoável, justifica uma comissão de 5% sobre o valor de venda de um imóvel. O modelo de preço das grandes redes não reflecte o custo real do serviço. Reflecte uma estrutura histórica que nunca foi desafiada de forma séria.
A Regulação em Portugal
Em Portugal, as comissões de mediação imobiliária são livres, não sendo fixadas por lei. As agências podem cobrar o que entendam, desde que o valor esteja expresso no contrato de mediação imobiliária (CMI). A actividade de mediação é regulada pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), que exige licença AMI para o exercício da actividade. A regulação incide sobre a idoneidade dos mediadores e as práticas comerciais, não sobre o nível das comissões. Isto significa que o mercado está aberto à concorrência por preço. Mas durante décadas, a concorrência foi limitada: os grandes players estabelecidos não tinham incentivo para baixar as suas comissões, e os vendedores não tinham alternativas de qualidade comparável.
O Que Está a Mudar
Em vários mercados internacionais, o modelo de comissão elevada está a ser pressionado. Nos Estados Unidos, decisões judiciais recentes obrigaram a uma reestruturação profunda das práticas de comissão das grandes redes. No Reino Unido e em alguns países europeus, modelos de comissão fixa ou reduzida ganharam quota de mercado significativa. Em Portugal, este processo está a acontecer de forma mais gradual, mas está a acontecer. A digitalização do processo de venda, a maior literacia dos vendedores, e o aparecimento de alternativas como a Vendo estão a criar pressão sobre o modelo tradicional.
O Modelo Vendo: Transparência desde o Início
A Vendo foi criada com uma premissa directa: a comissão de mediação deve reflectir o custo real do serviço, com uma margem de negócio razoável e não uma extracção de valor sem correspondência. O modelo base é de 1% mais IVA. Para quem preferir um agente a conduzir as visitas, a comissão é acordada caso a caso, tipicamente entre 2% e 3%, com o valor acima de 1% a ir directamente para o agente que trabalha o imóvel.
Não há taxas ocultas. Não há custos antecipados. O serviço inclui tudo o que uma agência tradicional inclui: fotografia e vídeo profissional, publicação em todos os portais relevantes, campanhas pagas nas redes sociais, gestão de leads, negociação e acompanhamento legal completo até à escritura.
A diferença face ao mercado não está em fazer menos. Está em fazer exactamente o mesmo, com uma estrutura de custos honesta e uma comissão que se justifica.
O Que Isto Significa para o Vendedor
Para um proprietário que vende um imóvel de €400.000, a diferença entre uma comissão de 5% e uma de 1% é de €19.680. Este é o valor que permanece no bolso do vendedor em vez de ir financiar uma estrutura que não lhe acrescenta valor.
É dinheiro que pode ir para a nova casa, para amortizar o empréstimo, para poupar, ou para gastar como o proprietário entender. A decisão deve ser do vendedor, com plena consciência do que está a pagar e porquê.